（續(xù)上期）

第七節(jié) 項目經(jīng)理的管理和考核方案

上一節(jié)，我們講到這個開店的銷售體系，把銷售人員變成設(shè)計師的模塊，然后怎么樣提高他們這個設(shè)計師簽單的一個技巧，這一節(jié)我們來分享一下項目經(jīng)理的一個管理和考核方案。目前來講，我們大多數(shù)做得好的經(jīng)銷商一個月能夠接到5單以上的施工項目，這樣的仿石漆經(jīng)銷商他們的管理模式以及他們存在的問題還有那些？

一般來講同時有五套別墅開工的話，可能有二三十個工人，甚至還不止，這么多工人的管理就是把若干個工人分成小組，設(shè)置一個班組長，而且都是約定的，這個施工費大概是多少錢一平方，比方說這個別墅給到你的施工費行情價可能是60元/平方，可能很多經(jīng)銷商說，我給你70元/平方，多給10塊錢，但是最終70塊錢給出去以后，按照一平方的人工成本最后落得不愉快，為什么會這樣呢？因為你承諾給這個項目經(jīng)理一平方70塊錢，但是你沒有把這個品質(zhì)要求給他講解詳細、將清楚，所以最終就導致效果不佳，這里要修補，那里要翻工，搞得大家很不愉快。最后你說你這個沒做好，我要扣你五塊錢/平方，扣你十塊錢/平方，他肯定跟你急，因為你扣他錢了。所以說我們的一個小技巧告訴你，對于這種項目經(jīng)理行情價格比如說每平方60元，我同意給你加多10塊錢，但是要強調(diào)清楚，這個10塊錢是品質(zhì)的一個獎勵，不是說你一定能拿得到的，你拿到這個10塊錢的前提，就是這個品質(zhì)無瑕疵，這樣業(yè)主、房東對你的評價很高。然后你現(xiàn)場能做到我們的標準，我就會獎勵你每平方10塊錢。因為人的心態(tài)是這樣的：獎勵給我，我很開心，但是你承諾給我了以后，又扣我的錢，我很不爽。所以說這就是期望值的問題，想讓人開心，就一定要超出期望，然而這種管理方式往往很多人不是很注意，就說最后我成本付出來了，錢也付了，但是這事情沒到位，搞的業(yè)主也不愉快，工人也不愉快，自己還當冤大頭。所以我們講這個項目經(jīng)理的管理和考核方案，就是這樣一個小技巧。

嚴格來講，當同時接單超過5個或者10個的時候，這個項目經(jīng)理的管理和考核方案就更為重要了。當然如果說一個月就接一套項目的話，無需另外派項目經(jīng)理，你自己一個人都可以搞完了。但是我們很多經(jīng)銷商一個月接10套以上的項目，就有幾十人甚至上百人的施工團隊，所以，項目經(jīng)理怎么管理？在每一套房子開工的時候，施工監(jiān)理就會把整套的施工標準、工藝設(shè)計全部要移交給這個項目經(jīng)理，并明確就按照這個標準來施工。同時，我們會針對每一個項目建立一個微信群，業(yè)主、項目經(jīng)理、項目監(jiān)理都在里面，每天要去匯報昨天做到哪一步了，今天又做到哪一步了。這樣做有什么好處？業(yè)主他會及時知道這個遮蔽保護工程做到位了，例如今天工地在批砂漿了，拍個視頻，業(yè)主看一看這個工序我們是怎么做的?？沽焉皾{做完了以后需不需要灑水養(yǎng)護？這是肯定要的，然后我們把這個視頻拍下來給業(yè)主，他看得到每一個工序都是嚴格按照這個施工工藝來把控的，業(yè)主心里放心。項目經(jīng)理的管理和考核方案一般來說，我們建議講三方面：

第一，我們講技術(shù)交底。這個項目在進場之前就要把這個做法和工藝簽到合同里面去了。還有一個是我們的項目監(jiān)理，他在進場之前我們一般要求編訂幾個文件，一是“施工工藝文件”，二是“材料統(tǒng)籌”，三是“施工進度控制表”。這樣，項目經(jīng)理對技術(shù)交底就有一個很清晰的認識，并完全按這個標準來執(zhí)行。

第二，我們講過程監(jiān)督。這方面分兩塊，第一塊是現(xiàn)場監(jiān)督，現(xiàn)場要設(shè)立多塊反映施工過程的看板。第二塊就是云監(jiān)督，讓業(yè)主通過圖片或視頻就能夠看到這個過程的管理。所以我們講為什么建群就是這個意思，這里面還包括了安全施工的內(nèi)容，這一塊其實很重要。有時候這個項目經(jīng)理他不僅僅是要負責品質(zhì)的標準，其實安全的標準比這個品質(zhì)的標準還更重要。有些人覺得做個別墅，這么小面積安全方面不會有什么問題，當你有這種思想的話就是隱患所在，現(xiàn)實的例子我們見得太多了，有人就是因為做別墅時從腳手架上掉下來，結(jié)果賠一個工傷就花了十萬八萬元。所以說工程監(jiān)督的時候，現(xiàn)場必須要設(shè)置安全標準的看板以作警示。比方說安全帽很多人是不帶的，安全繩很多人不愿意系的，還有穿鞋子，穿什么樣的鞋子很重要，有些人穿個拖鞋這都是不符合標準的。所以說安全管理在這一塊是一個很重要的環(huán)節(jié)，我們講到這個過程監(jiān)督的時候，一個是監(jiān)督品質(zhì)，一個是監(jiān)督安全。

第三，我們講考核獎勵方式。很多經(jīng)銷商說不會做文件，問久巴有沒有標準的文件版本？可以這樣說，不管是設(shè)計師簽合同或者是獎勵的標準版本，還是項目經(jīng)理的合作合同或者是標準的激勵方案、現(xiàn)場的安全標準以及技術(shù)交底的文件等等，久巴都一應(yīng)俱全，基本上按照我們的標準往里面一套就可以了。你要把這個過程做規(guī)范，做一個小別墅，就跟做一個樓盤幾十萬平方的管理一樣，要按照這種方式來做，這樣的話你才會真正把這個品質(zhì)做好，才能真正跟同行拉開差距。所以我們講這個考核獎勵其實很簡單，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是每平方的單價有沒有明確？二是你這個獎勵的方案根據(jù)什么標準來定？這個看起來挺難的，但實際上并不難，只要按照我們給您提供的這種標準版本去做，就會變得很規(guī)范。當然標準版本只是參考標準，每個地方不一樣，比如說做黑線，很多地方人工費又不一樣，做深槽可能又不一樣，做磨邊美縫的也不一樣，總的來講地方有差異，標準基本上都可以執(zhí)行。所以本節(jié)講的項目經(jīng)理管理和考核方案這一塊，我們有整套的文件給到大家來參考，包括整個施工進度表、整個工藝表、整個材料預算表等等，所有這些東西，都要在我們規(guī)范的模式下進行操作，按照這個模式做，你的項目經(jīng)理不管是做一個項目還是做十個項目，甚至你同時開工30個項目，都不是問題。

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